“517新政”推行至今近50天，全國(guó)各地的新增房貸利率已下調(diào)至近年低位。至于存量房貸利率，雖然近期調(diào)降呼聲再次高漲，但有業(yè)內(nèi)人士稱，考慮到銀行利潤(rùn)考核等因素，存量房貸利率下調(diào)短期內(nèi)難以落地。

　　新浪財(cái)經(jīng)了解到，目前多地存量房貸利率大多維持在4%以上。而增量房貸利率與存量房貸利率差距的進(jìn)一步拉大，催生了新一輪提前還貸潮的上演。

　　有銀行人士表示，由于銀行頭寸和樓市風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，提前還貸的人越來(lái)越多，各家銀行的額度也越來(lái)越被壓縮，相比起前兩年現(xiàn)在提前還貸更困難。“每個(gè)月額度幾百萬(wàn)，現(xiàn)在最長(zhǎng)的要等3個(gè)多月，如果需要提前還貸1000萬(wàn)以上還得等更長(zhǎng)時(shí)間。”

　　存量房貸利率4%以上

　　目前，全國(guó)大部分城市已取消房貸利率下限，也就是說(shuō)，大部分城市的新增房貸利率已不受LPR報(bào)價(jià)影響。在一線城市，房貸利率也已下調(diào)至近年低位，首套房利率均降至3.5%左右的水平，即LPR減45個(gè)基點(diǎn)。

　　在此背景下，增量房貸利率與存量房貸利率的差距進(jìn)一步拉大，新浪財(cái)經(jīng)了解到，目前存量房貸利率多維持在4%以上。

　　廣州業(yè)主陳飛(化名)2019年辦理首套房按揭貸款時(shí)，廣州主流的銀行執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率加點(diǎn)上浮的方案。舊版基準(zhǔn)利率為4.9%，陳飛貸款銀行執(zhí)行上浮10%的政策，也就是說(shuō)，陳飛的房貸利率高達(dá)5.39%。以近200萬(wàn)的貸款金額來(lái)計(jì)算，陳飛月供接近1.5萬(wàn)。

　　和大多數(shù)存量房業(yè)主一樣，陳飛在2019年已經(jīng)將貸款利率變更為L(zhǎng)PR，每年1月重新定價(jià)。隨著近年來(lái)LPR的多次調(diào)整，陳飛的房貸利率也多次下調(diào)。此外，去年11月，在央行和金監(jiān)局的指導(dǎo)下，降低存量房貸利率工作基本完成，超過(guò)22萬(wàn)億元存量房貸利率下調(diào)，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)。

　　目前，陳飛的房貸利率已經(jīng)從5.39%下降至4.2%，月供從1.5萬(wàn)下降至1萬(wàn)左右。不過(guò)盡管如此，陳飛的房貸利率仍然高出新增房貸利率約1%。據(jù)了解，目前，廣州首套房貸利率普遍為3.4%，且有銀行甚至打出最低3.3%的優(yōu)惠。

　　今年2月，5年期及以上LPR調(diào)降25個(gè)基點(diǎn)至3.95%，創(chuàng)下LPR機(jī)制設(shè)立以來(lái)最大降幅。陳飛表示，“下半年LPR很有可能還會(huì)繼續(xù)下調(diào)，但是怎樣調(diào)整和我的關(guān)系都不大，我的房貸需要等到明年1月才能跟隨LPR下調(diào)，而且按照現(xiàn)在的政策，無(wú)論如何調(diào)整都會(huì)比新的房貸利率要高。”

　　提前還貸越來(lái)越難?

　　陳飛買房時(shí)，房子均價(jià)約每平方米5.1萬(wàn)，而如今想出售的話，中介建議陳飛掛牌單價(jià)最好在5.6萬(wàn)。這個(gè)掛牌價(jià)是根據(jù)陳飛已償還的60萬(wàn)元利息計(jì)算出來(lái)的，按此價(jià)轉(zhuǎn)手，陳飛房子的買賣才能做到不虧錢。

　　但是陳飛告訴新浪財(cái)經(jīng)，同小區(qū)今年成交的房源僅有3套，想賣的人多但想買的人少，最后成交價(jià)能達(dá)到5.6萬(wàn)的僅有一套，另外兩套成交價(jià)都在5.3萬(wàn)以下。

　　在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)不如預(yù)期，投資環(huán)境又頗為震蕩的情況下，陳飛決定提前還貸以縮減未來(lái)的利息支出。4月底，陳飛向銀行提出申請(qǐng)，審批歷時(shí)2個(gè)月，最終在7月初順利提前還款50萬(wàn)，剩余利息總額降至90萬(wàn)左右。

　　實(shí)際上，從2022年下半年開(kāi)始，提前還貸潮愈演愈烈，在高峰期甚至出現(xiàn)銀行關(guān)閉線上預(yù)約申請(qǐng)通道、線下柜臺(tái)辦理排隊(duì)長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的問(wèn)題。而今年以來(lái)，市場(chǎng)仍普遍存在提前還貸的現(xiàn)象。

　　央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，居民中長(zhǎng)期貸款全面收縮，至5月已連續(xù)4個(gè)月同比少增，且4月和2月中長(zhǎng)期貸款新增規(guī)模為負(fù)，并創(chuàng)下有記錄以來(lái)最低值和次低值。

　　一位銀行貸款經(jīng)理告訴新浪財(cái)經(jīng)，由于銀行頭寸和樓市風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，提前還貸的人越來(lái)越多，各家銀行的額度也越來(lái)越被壓縮，相比起前兩年現(xiàn)在提前還貸更困難。“每個(gè)月額度幾百萬(wàn)，現(xiàn)在最長(zhǎng)的要等3個(gè)多月，如果需要提前還貸1000萬(wàn)以上還得等更長(zhǎng)時(shí)間。”

　　調(diào)降存量房貸呼聲再起

　　在提前還貸再度升溫的背景下，對(duì)于調(diào)降存量房貸利率的呼聲也日漸高漲，不僅社交媒體上充斥著存量房業(yè)主的“哀嚎”，連央行官網(wǎng)上也出現(xiàn)了業(yè)主的“請(qǐng)?jiān)?rdquo;。此外，孟曉蘇、任澤平等經(jīng)濟(jì)學(xué)家均曾呼吁出臺(tái)措施，引導(dǎo)銀行適度下調(diào)存量房貸利率，同時(shí)降息以降低銀行負(fù)債成本。

　　對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房貸款是最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，不僅收益穩(wěn)定，而且風(fēng)險(xiǎn)很小。如果短期內(nèi)出現(xiàn)大面積提前還貸，不僅影響到銀行長(zhǎng)期的利差收益，而且短期內(nèi)很難找到類似優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)相匹配，增加了機(jī)會(huì)成本。

　　在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，降低存量房貸利率，形成存量和增量貸款利率連環(huán)下行的預(yù)期，有利于減緩提前還貸的傾向，有利于居民增加貸款持有，比如首套房保有且不還貸的情況下，增加用貸款買二套房的傾向。

　　不過(guò)，6月初，深圳官方就帶頭對(duì)外明確，深圳存量房貸利率不調(diào)整。李宇嘉對(duì)此表示，主要原因是目前銀行存貸利差降至歷史最低，在強(qiáng)化銀行利潤(rùn)考核、撥備計(jì)提的情況下，在增量貸款已充分降低的情況下，存量房貸在去年已經(jīng)降了一波的情況下，很難在短期內(nèi)再降。

　　但李宇嘉強(qiáng)調(diào)，下一步降低存量房貸利率仍是趨勢(shì)。“新一輪調(diào)降存量房貸，需要央行降準(zhǔn)、降低MLF，繼續(xù)降低各檔次存款利率，唯有此才會(huì)迎來(lái)新一輪降低房款利率。”